夫妻一方辞世后，其共同居住的房屋将作为遗产分配给生存的配偶、子女等亲属，那么生存的配偶极有可能面临着无房可居之困境；

不结婚而同居的人、长期为某一家庭提供服务的保姆、住在定向安置房中的政府机关工作人员、鳏寡孤独者……他们不拥有所居住房屋的所有权，随时担心自己将被驱逐，他们的居住权利如何得到保障？

这些困惑，由“居住权”的入典，而使得上述的这些人不必再担心被赶出现有住房而无家可归。

一、居住权入典的历史沿革

关于居住权是否要入法这个问题，二十年来争论不绝。该问题早在2000年初的《物权法》制定过程中便已存在，因为居住权代表少数群体的利益，很多专家建议运用现存制度解决此类群体无房可居的难处，而不是通过为其特别立法的方式。

但是，居住权已日益成为不可忽视的问题和难题。现实中，越来越多不具备房屋所有权、却有居住刚需的人群向法院提起诉讼请求，希望能够保障自己的居住权利，司法裁判经常陷入困境。在此情形下，我国政府保障“住有其房”，十九大提出住宅“多渠道供给”，实践倒逼立法，居住权在千呼万唤中最终迎来立法重构，跻身《民法典》的独立章节。

《民法典》中，在第二编物权的第三分编用益物权部分，于第十四章专门设立了独立的居住权章（366-371条），居住权作为房屋的一项权益，也在合同编的物业服务合同章节中被提及（945条）。

二、对《民法典》居住权解读

居住权的加入，丰富了用益物权“大家族”，这一权利从此与土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权并驾而行。通过名字便可看出，其他的用益物权都有十分浓重的土地属性，而居住权则更注重土地之上、依附于房屋的物权属性，是所有用益物权中唯一以房屋为客体的权益。

居住权满足用益物权的基本属性，但是比之《民法典》用益物权“享有占有、使用和收益的权利”（323条）的一般规定，居住权人只“享有占有、使用”（366条）的权利，不能带有收益性质，因此投资性居住权应当受到限制。

2、通过登记设立的约定权利

根据《民法典》第366、367、371条，居住权人按照合同约定享有居住权，且需要采取书面形式订立居住权合同，此外，也可以通过遗嘱来设立居住权。通俗来说，婚姻法中有“法定财产制”和“约定财产制”的法定和约定之分，而居住权目前只有一种形态，那就是约定制。相对于法定制，它具有一个明显优势：灵活。当然，其也有一个明显劣势：如果没有事先约定，这种权利不会天然存在。

根据《民法典》第368条和第370条，约定的居住权通过向登记机构申请登记而设立，而在居住权期限届满或者居住权人死亡后，居住权消灭，应及时办理注销登记。

3、对象是他人的住宅

《民法典》366条规定，居住权适用于“他人的住宅”，这是一个较为细化的概念，却也比较契合“居住”这一概念。可以设置居住权的房屋需为具有居住功能的住宅，目前立法尚未对“住宅”有明确定义，在此处可对住宅做合理的扩大解释，其应当包括商品房、别墅、公寓、两限房、保障性住房（廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房）、农村宅基地住宅等所有适合居住的房屋类型。但是，由于对居住权的设定是一种处分行为，对乡产权房（即未登记的小产权房）、周转房等不具有处分权限的房屋，是不能够设定居住权的。

4、不得转让、继承，不得出租

《民法典》第369条规定，居住权人所居住的房屋不得转让、继承，不得出租。这一规定将居住权与其他权利区分开，也说明为什么要在租赁权、继承制度和抚养/扶养制度等诸多法律制度之外单独设立一条新的权利。居住权具有独特性，是专为保护居住权人在生存期间所享有的居住权利。居住权在居住权人死亡后灭失，因此不会威胁到房屋所有权的转让、分割等。居住权人无权转让住宅，由此可以推断出，居住权人也无权在所居住的住宅上设定抵押。

三、居住权与其他权利的联系和区别（一）居住权与租赁权

随着居住权入典，经常会听到这样的讨论：既然居住权是为了保障没有所有权的居民住房权利，那和租房有什么区别呢？毕竟这两种权利都不拥有对所居住房屋的所有权，但权利人都可以在一定期限内合法地占有和使用房屋。较之租赁权，居住权具有其独特性和必要性。

首先，租赁权属于债权，对抗性和支配力较低。虽然租赁权享有“买卖不破租赁”的对抗权利，但是相较于拥有较强支配能力的居住权，租赁权对房屋的控制能力不足，经常受到出租人的限制和影响。

居住权作为一种用益物权，可以有效利用房屋，而且不同于一般物权，打破一物一权的界限，即，同一个房屋上只能有一个所有权，但是可以有多个居住权。居住权甚至可以对抗所有权，比如，某继承人虽然继承了房屋，但如果另有其他人——譬如其丧偶的母亲获得了居住权，那么在她居住期间，该继承人不得干涉其居住权利，这被罗马法称为“赤裸所有权”。

其次，租赁权具有时间限制。一般来说，租赁房屋的时间较短，最长不可超过20年，居住权却没有这一限制。居住权人可以在合法期限内占有、使用房屋，直至其死亡的那一天，这也充分保证了处于弱势地位的居住权人的居住权利。

不过，房屋租赁权不会随着承租人的死亡而灭失。根据《民法典》第732条，与死亡承租人生前共同居住或者共同经营的人，可以按照原来的租赁合同，继续租赁该房屋。但是居住权则随着居住权人的死亡而消灭，和居住权人共同居住或共同经营的人不享有该居住权。

（二）居住权与建筑物区分所有权

建筑物区分所有权和居住权同在物权编，但二者的属性仍有区别，前者属于第二分编所有权，后者属于第三分编用益物权。

这两项权利都是对建筑物所享有的权利，建筑物区分所有权指的是“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”（《民法典》第271条），而居住权则是“对他人的住宅享有占有和使用的用益物权”（《民法典》第366条）。对比二者关系，则有学术研究认为居住权属于房屋所有权能的分离，属于房屋所有权的负担。建筑物区分所有权由房屋的所有权人所有，而居住权通常由所有人以外的其他物权人所有。

四、居住权的施行早在入典之前，居住权虽未有其名，却早已大振其声。

比如，卖方出卖房屋时，通过签署合同的方式，保留了卖方的居住权利，因此，所有权虽已转移，房屋的实际交割却要等到合同约定的具体时间施行；或者，虽然当事人已将房屋赠与他人，却通过承诺的方式继续享有房屋的居住权，直到其死亡；再譬如，遗嘱分割、共有物分割、集资购房等情形下，都可以见到居住权活跃的身影。

在具体判决案例中，夫妻离婚后对共建房屋请求居住权，继承人约定对被继承人的房屋设定居住权，居住权对第三方的对抗效力等，都曾获得司法实践判决的支持。

在居住权入典前，由于立法付之阙如，法院对居住权的保护常借助公序良俗原则，即“尊重社会公德”（《民法通则》第7条，《物权法》第7条），或者在物权和债权意义上保护居住权，将居住权作为执行异议上的依据或者恶意认定标准。而居住权入典后，各类判决终于可以大大方方地引用条文、保护居住者权利了。

五、结语虽然居住权问题由来已久，但在法律体系中仍属一项“新权”，本次入典，从法律层面来看，它丰富了物权种类，使财产分配方式更加多元，有助于维护财产秩序；从社会效果来看，它保护了弱者，纾解无法取得住房所有权的居住人的居住困难，有利于社会的和谐与稳定。

但不可否认的是，围绕居住权，仍有许多问题悬而未决。比如房屋所有权人是否可以为自己设定居住权？围绕居住房屋所产生的各类费用应该由谁来支付，是居住权人还是房屋所有权人？是否需要为居住权设定解除条件，以扼制利用居住权进行投机的行为？是否应扩展居住权的设定方式，如根据物权法定原则设定法定居住权，以及法院判决设定居住权等形式？居住权的涵盖对象是否应当包括居住权人的同住之人？

目前，对于居住权人与住宅所有权人之间的权利和义务划分，并没有明确规定，可以比照现有的其他用益物权、租赁权和建筑物区分所有权等权利的相关规定，并结合合同法和其他相关法律规定进行参考和综合判定。

（作者：易燕）