股权转让 

股权转让与资产转让是房地产并购最主要的两种方式。根据俺的经验，通过股权转让方式并购房地产项目的数量要明显高于资产转让。例如，在房地产并购领域狂飙突进的两大著名房企大部分二手项目都是通过股权转让的方式实现拿地的。

股权转让在59号文中称为股权收购，俺认为股权收购是专指取得目标企业控股地位的行为，而股权转让既包括取得控股地位的情形也包括只是参股而不控股的情形，故此，本书采用了股权转让的称谓。实践中，有的上市房地产企业持股超过34%甚至更低就能满足并表要求，从而产生大量小股操盘的股权转让案例，本书当然不能对这一现象视而不见听而不闻，自然要把参股而不控股的情形也纳入股权转让的范围。 

（一）普通股权转让

直接转让

直接转让是指房地产项目公司的旧股东直接将其持有的项目公司股权转让给新股东，由新股东来直接控制项目公司，从而实现房地产项目并购之目的。 

股权转让和资产转让，谁更节税？

如果仅仅从表面上涉及的税种分析，股权转让与资产转让均涉及所得税与印花税，而资产转让涉及税种却多了三个，即增值税、土地增值税以及契税。如此看来，股权转让显而易见要比资产转让要节税呀！

实际上，问题远没有这么简单。

在资产转让比股权转让多出的三大税种之中，由于企业在采取一般计税方法计税时，增值税在后续的税款中均可以抵扣，从而影响降低；而最高税率高达60%的土地增值税，势必对股权转让和资产转让的选择产生重大影响。所以，股权转让与资产转让谁更节税的问题上，土地增值税起到关键作用。

1993年底，国务院颁布《土地增值税暂行条例》，规定自1994年1月1日开征土地增值税。1995年1月，财政部发布《土地增值税暂行条例实施细则》 。但由于土地增值税是主要针对房地产企业的特殊税种，且其与房地产企业的企业所得税相竞合，有重复征税的重大嫌疑，是中国税务历史上争议最大的一个税种。惟其如此，从1993年底出台至2007年初，在长达13年的时间里，土地增值税始终处于冻结状态。直到2007年中国的房价像脱缰的野马一骑绝尘，最高层才下决心征税房地产企业的土地增值税，并于2006年12月28日，由国家税务总局下发《关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，这就是业界大名鼎鼎掀起了波澜壮阔的土地增值税征税历史的187号文。

为什么房地产企业老觉得股权转让比资产转让要节税的答案终于找着了。因为，在2007年以前土地增值税冻结时期，由于土地增值税名存实亡，股权转让完成房地产项目公司根本不用缴纳高昂的土地增值税。所以，在2007年之前众多房地产企业以合理节税为目的，不约而同选择以转让100%股权的方式进行房地产项目转让。

但187号文实施以后，这种选择就发生了逆转。因为，在股权转让的交易中，股权的受让方虽然支付了巨额的股权转让金，但这动辄上亿甚至数十亿的资金让股权转让方拿走了，并没有进入标的公司的资产负债表中，在房地产项目开发后期进行土地增值税清算时无法进行抵扣，进而产生缴纳巨额土地增值税的风险。在这个巨额土地增值税面前，因股权转让比资产转让少交的增值税和契税，就小巫见大巫了！所以说，凡是不考虑项目公司后续是否缴纳巨额土地增值税这一致命因素，贸然采用股权转让的方式转让房地产项目的受让方，都是房地产并购纳税筹划领域的“傻白甜”，无知者无畏是其标配。

总之一句话，项目公司后续是否存在缴纳巨额土地增值税的风险，是采取股权转让方式并购房地产项目需要考虑的首要问题。 

直接股权转让的企业股东能享受企业所得税特殊税务处理优惠吗？

根据59号文第三条规定“企业重组的税务处理区分不同条件分别适用一般性税务处理规定和特殊性税务处理规定”。

根据59号文第五条以及与之配套的109号文的规定，股权转让要想适用企业所得税特殊性税务处理规定，需要同时满足以下条件：

①具有合理的商业目的,且不以减少,免除或者推迟缴纳税款为主要目的。

②收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股权的50%。

③企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。

④受让企业在该股权转让发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%。

⑤企业重组中取得股权支付的原主要股东,在重组后连续12个月内不得转让所取得的股权。

其中“企业重组后连续12个月内”是指自重组目起计算的连续12个月内；“原主要股东”是指原持有转让企业或被收购企业20%以上股权的股东。

特别需要注意的是，如果重组交易是分期分批进行的，那么，只有在重组发生前后12个月内满足上述50%和85%，也视为满足符合特殊重组法定条件，享受相应特殊税务处理的政策优惠。这样做的法律依据是59号文第十条的规定，“企业在重组发生前后连续12个月内分步对其资产、股权进行交易，应根据实质重于形式原则将上述交易作为一项企业重组交易进行处理。”

根据59号文第六条的规定，符合上述五个法定条件适用特殊税务处理的股权转让，其股权支付部分可以选择按以下规定处理企业所得税：

1.被收购企业的股东取得收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定。2.收购企业取得被收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定。3.收购企业、被收购企业的原有各项资产和负债的计税基础和其他相关所得税事项保持不变。

说白了，就是由于股权支付部分没有产生现金流，无论是收到股权双方，都实行等价转让都不用缴纳企业所得税了。

根据59号文第三条第3款的规定，不能满足特殊税务处理法定条件的股权转让，只能适用一般性税务处理来缴纳企业所得税：

1.被收购方应确认股权转让所得或损失。

2.收购方取得股权的计税基础应以公允价值为基础确定。

3.被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。

适用特殊税务处理时用于股权支付的股权，必须是受让企业的股权或受让企业母公司的股权吗？

根据财税59号文的规定，“本通知所称股权支付，是指企业重组中购买、换取资产的一方支付的对价中，以本企业或其控股企业的股权、股份作为支付的形式。”

其中，“其控股企业”的具体含义在实践中产生了很大分歧。有人认为是指“本企业的控股企业”即受让企业的母公司，有人认为是指“本企业控股的企业”即受让企业的子公司。

但是，主流观点认为应该是指受让企业的母公司。理由是，适用特殊税务处理有一个前提，就是必须保持收购前后被收购资产权益的连续性。显然，要想保持被收购资产权益的连续性，要么用受让企业本身的股权支付，从而使得转让企业仍然直接控制被收购资产，要么用用受让企业母公司的股权支付，从而使得转让企业仍然可以间接控制被收购资产。相反，如果用受让企业子公司的股权进行支付，那么，转让企业就丧失了对被收购资产的直接或间接控制权，从而不能保持被收购资产权益的连续性，其本质就变成了普通的非货币性资产交换啦。俺也深以为然。

令人十分诧异的是，根据国家税务总局《企业重组业务企业所得税管理办法》（2010年第4号）的规定，控股企业是指“由本企业直接持有股份的企业”,显然，这里把子公司也给包含进来了，并由此开启了以子公司股权作为对价的大幕。但是，据说上述4号公告讨论稿曾表述为：‘其控股企业’是指由直接持有或控制50%以上本企业股份的企业(即母公司),但不知何故，最终演绎了一个种下的是龙种收获的是跳蚤的立法故事。看来，立法者对某一具体问题也不一定是东风压倒西风，还是西风压倒东风。  

企业重组中涉及个人股东的特殊税务处理咋办？

59号文中仅涉及重组中的企业所得税处理，对于个人所得税的处理则不适用。然而实务中，企业重组被合并、股权收购或分立的企业，不可能都是企业股东，很多情况下都会涉及个人股东的问题。俺觉得，从法理上讲，个人股东应该参照企业股东享受优惠政策，以便真正实现59号文的立法本意；否则，同一个并购行为双方当事人实行两个计税基础立法的统一性和严肃性何在？果真如此，恐怕实践中会掀起一股个人股东变企业股东的浪潮，无端浪费社会资源。

令人欣慰的是，宁波地税在《宁波地税2014年所得税问答》中对于这样一个比较棘手也很重要的问题，在政策解答中给予了明确：13、问：甲企业吸收合并乙企业，企业所得税处理符合特殊性重组的条件。其中乙企业股东全部为自然人，合并后乙企业的自然人股东按照净资产公允价值的比例持有合并后企业的股权。请问合并之前乙企业的留存收益是否需要缴纳个人所得税？答：对甲企业吸收合并乙企业，如企业所得税处理符合特殊性重组条件，乙企业自然人股东所取得甲企业股权按历史成本计价的，暂不征收个人所得税。如不符合上述条件的，对乙企业自然人股东应按“财产转让所得”项目征收个人所得税。

宁波地税以上答复实际明确了，如果整个交易符合59号文的特殊性税务处理的条件，个人股东也可以采用特殊性税务处理，实事求是的处理了重组中涉及的个人所得税问题。应该点一个大大的赞。

股权转让是否缴纳增值税?

由于投资行为暂不列入增值税的征税范围，故股权转让收入不征收增值税,股息、红利收入也不征收增值税。

但是，股权转让涉及金融资产要缴纳增值税，原因在于其本质由股权转让变成转让金融资产了。问题是，金融资产范围36号只有笼统的规定，《关于资管产品增值税有关问题的通知》（财税〔2017〕56号）也只是针对资管产品进行了列举，总共列举了14种。资管产品之外的金融资产的需要进一步明确范围。

个人股东进行股权变更登记时有的工商机关要求提供完税凭证，这种做法有法律依据吗？

国家税务总局《关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知》[全文废止]（国税函[2009]285号）第一条明确规定，“股权交易各方在签订股权转让协议并完成股权转让交易以后至企业变更股权登记之前，负有纳税义务或代扣代缴义务的转让方或受让方，应到主管税务机关办理纳税（扣缴）申报，并持税务机关开具的股权转让所得缴纳个人所得税完税凭证或免税、不征税证明，到工商行政管理部门办理股权变更登记手续。”本来吧，俺觉得这是堵塞自然人股东股权转让所得个人所得税的征收管理漏洞的一把利剑，可惜的是据说被人告到最高立法机关，之后67号文明确上述285号文全文废止，虽说上述285号文的主要内容挪移到了67号文，但令人遗憾的是上述股权转让登记提供完税证明的内容却不见了踪迹。

显然，在2014年67号文生效且上述285号文废止后，自然人股东进行股权变更登记时，工商机关要求提供完税证明的做法已经于法无据了。但是，实践中，大部分工商部门就没有执行上述285号文的规定，但也有少数地方工商机关先后开始要求自然人股东股权转让登记时提供完税证明，并且在上述285号文被废止后仍然顽强地坚持着。

时间到了2018年1月15日，国家工商行政管理总局 国家税务总局《关于加强信息共享和联合监管的通知》（工商企注字[2018]11号）横空出世，但是，该11号文也只是规定，“工商部门在企业注册登记时向企业发放涉税事项告知书，提醒企业及时到税务部门办理涉税事宜。对到工商办事大厅注册登记的企业，工商部门直接将告知书发放给企业；对通过全程电子化方式登记的企业，工商部门将告知书内容加载在相关登记界面，供企业阅览和下载。”并无自然人股东股权转让提供完税凭证的规定。

时间到了2018年8月31日这样问题有发生了彻底逆转，因为这一天全国人大常委会对《中华人民共和国个人所得税法》进行了修改，且修改后的《中华人民共和国个人所得税法》自2019年1月1日起正式施行。修改后的《中华人民共和国个人所得税法》第十五条第二款明确规定，“个人转让股权办理变更登记的，市场主体登记机关应当查验与该股权交易相关的个人所得税的完税凭证。”　并且该第十五条的第一款和第三款对个人信息共享作出了明确，“公安、人民银行、金融监督管理等相关部门应当协助税务机关确认纳税人的身份、金融账户信息。教育、卫生、医疗保障、民政、人力资源社会保障、住房城乡建设、公安、人民银行、金融监督管理等相关部门应当向税务机关提供纳税人子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息、住房租金、赡养老人等专项附加扣除信息。”“有关部门依法将纳税人、扣缴义务人遵守本法的情况纳入信用信息系统，并实施联合激励或者惩戒。”

综上，实践中，地方工商机关过户股权要求提供完税凭证的做法，到底有没有法律依据，应该以2019年1月1日为界，在此之前没有法律依据，在此之后完全有了法律依据。

股权转让的缴税时间是股权转让日还是合同生效日？

[2014]67号文第20条规定，具有下列情形之一的，扣缴义务人、纳税人应当依法在次月15日内向主管税务机关申报纳税：1、股权转让协议已签订生效的；2、受让方已支付或部分支付股权转让价款的；3、受让方已经实际履行股东职责或者享受股东权益的；4、国家有关部门判决、登记或公告生效的；5、其他股权转让行为已完成的：（1）股权被司法或行政机关强制过户；（2）以股权对外投资或进行其他非货币性交易；（3）以股权抵偿债务；（4）其他股权转移行为。　6、税务机关认定的其他有证据表明股权已发生转移的情形。

可见，个人股东因合同已生效或受让方做为新股东已履责行权，发生纳税义务。

国税函【2010】79号《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》规定：企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。

可见，企业股东转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入，并在股权变更完成年度，将收益或损失计入应纳税所得额进行年度汇算清缴。

境内间接转让

如果房地产项目公司作为孙公司，项目公司的股东作为子公司，子公司的股东作为母公司，那么其他法律主体就可以通过受让母公司手里的子公司股权实现对子公司直接控制的同时，间接控制了孙公司以及孙公司名下的房地产项目。

俺把这种不直接转让项目公司（孙公司）股权而是转让项目公司股东（子公司）之股权的特殊股权转让称之为间接转让。如果项目公司以及其上面的各个股东都是居民企业，就称为“境内间接转让”，如果项目公司以及其上面的各个股东涉及非居民企业，就称为“境外间接转让”。

项目公司股东如何避免其他股东通过间接转让的方式“不辞而别”？

随着地价的节节攀升，两个房企作为项目公司的股东，共同开发房地产项目的情况日益增多。如A公司作为项目公司，B公司和C公司是A公司的两个股东，B公司占股40%，C公司占股60%，C公司的唯一股东为D公司持股100%。

但由于B公司和C公司之间合作不和睦等原因，C公司产生转让60%股权拿钱走人的想法，但是，按照《公司法》的规定，B公司对这60%股权享有优先购买权。这时，D公司把手中持有的100%的C公司的股权卖给了M公司。如此，虽然表面上A公司的股东还是B公司和C公司两个股东，但是，C公司已经“物是人非”，实际上C公司已经通过间接转让股权的方式“不辞而别”了。想当年，潘石屹和郭广昌因合作上海某项目而引起的旷日持久的诉讼大战就是这样的一段往事。一方认为，C公司以合法形式掩盖非法目的，实质上剥夺了B公司对60%股权的法定优先购买权，认定D公司卖给M公司100%C公司股权的行为无效。另一方认为，D公司卖给M公司100%C公司股权的行为并无违反法律禁止性规定当然合法有效。最终，两位大咖以诉中调解的方式结束了这次旷日持久轰动一时的诉讼大战。当然，C公司这种通过D公司卖给M公司100%C公司股权而“不辞而别”的做法，是否侵犯了B公司的优先购买权这一问题仍然是法律人精神上突出的那一节椎间盘，时不时隐隐作痛。

但是，这一轰动一时的案例却让无数人不约而同地追问一个问题：房地产实务中如何避免B公司的尴尬局面呢？其实，很简单，只要B公司持有C公司1%的股权即可（D公司就只能持有C公司99%的股权了）。因为D公司想要卖给M公司99%股权时，C公司作为1%股东的法定优先购买权就成了其不可逾越的法律鸿沟。当然，如果B公司和C公司不交叉持股的话，B公司这1%的股权按照惯例应该放弃分红权和表决权。

境外间接转让

为了与“境内间接转让”想对应，间接转让过程中，如果项目公司以及其上面的各个股东涉及非居民企业，就称为“境外间接转让”。实践中，由于世界避税天堂的存在，“境外间接转让”比“境内间接转让”更受到青睐。

对涉及境外主体的企业重组也能享受59号文特殊税务处理的优惠政策吗？

59号文对涉及境外主体的企业重组具体规定如下：

七、企业发生涉及中国境内与境外之间（包括港澳台地区）的股权和资产收购交易，除应符合本通知第五条规定的条件外，还应同时符合下列条件，才可选择适用特殊性税务处理规定：（一）非居民企业向其100%直接控股的另一非居民企业转让其拥有的居民企业股权，没有因此造成以后该项股权转让所得预提税负担变化，且转让方非居民企业向主管税务机关书面承诺在3年（含3年）内不转让其拥有受让方非居民企业的股权；（二）非居民企业向与其具有100%直接控股关系的居民企业转让其拥有的另一居民企业股权；（三）居民企业以其拥有的资产或股权向其100%直接控股的非居民企业进行投资；（四）财政部、国家税务总局核准的其他情形。八、本通知第七条第（三）项所指的居民企业以其拥有的资产或股权向其100%直接控股关系的非居民企业进行投资，其资产或股权转让收益如选择特殊性税务处理，可以在10个纳税年度内均匀计入各年度应纳税所得额。

间接转让中国应税财产的非居民企业如何判断其是否具有合理商业目的？

作为国家税务总局《关于加强非居民企业股权转让所得企业所得税管理的通知》（国税函〔2009〕698号）的“升级版”，国家税务总局《关于非居民企业间接转让财产企业所得税若干问题的公告》（2015年第7号公告）对这个问题作出了比较详尽的规定。

一、非居民企业通过实施不具有合理商业目的的安排，间接转让中国居民企业股权等财产，规避企业所得税纳税义务的，应按照企业所得税法第四十七条的规定，重新定性该间接转让交易，确认为直接转让中国居民企业股权等财产。

二、判断合理商业目的，应整体考虑与间接转让中国应税财产交易相关的所有安排，结合实际情况综合分析以下相关因素：（一）境外企业股权主要价值是否直接或间接来自于中国应税财产；（二）境外企业资产是否主要由直接或间接在中国境内的投资构成，或其取得的收入是否主要直接或间接来源于中国境内；（三）境外企业及直接或间接持有中国应税财产的下属企业实际履行的功能和承担的风险是否能够证实企业架构具有经济实质；（四）境外企业股东、业务模式及相关组织架构的存续时间；（五）间接转让中国应税财产交易在境外应缴纳所得税情况；（六）股权转让方间接投资、间接转让中国应税财产交易与直接投资、直接转让中国应税财产交易的可替代性；（七）间接转让中国应税财产所得在中国可适用的税收协定或安排情况；

三、间接转让中国应税财产同时符合以下条件的，应认定为具有合理商业目的：（一）交易双方的股权关系具有下列情形之一：1. 股权转让方直接或间接拥有股权受让方80%以上的股权； 2. 股权受让方直接或间接拥有股权转让方80%以上的股权；3. 股权转让方和股权受让方被同一方直接或间接拥有80%以上的股权。境外企业股权50%以上（不含50%）价值直接或间接来自于中国境内不动产的，本条第（一）项第1、2、3目的持股比例应为100%。上述间接拥有的股权按照持股链中各企业的持股比例乘积计算。（二）本次间接转让交易后可能再次发生的间接转让交易相比在未发生本次间接转让交易情况下的相同或类似间接转让交易，其中国所得税负担不会减少。（三）股权受让方全部以本企业或与其具有控股关系的企业的股权（不含上市企业股权）支付股权转让对价。

股东亏损

在成立房地产项目公司时，可由亏损企业担任股东，将来进行股权转让时，股东亏损可用来弥补股权转让所得，以降低企业所得税应纳税额。

合伙企业的合伙人也可由亏损企业担任。

换股转让

在特殊情况下，当事各方通过换股的方式进行股权转让，即使不能满足特殊税务处理的条件进行一般重组，也能在房地产并购税务规划时起到意想不到的作用。

过桥资金

房地产企业由于土地增值过大，而股权“原值”过小就成为一个突出问题。为了提高被转让股权的“原值”，可以通过引入“过桥资金”，变债权为股权。